«Διαμάντι των Σκοπίων - ένα σύνθετο έργο που ξεπερνά τα όρια της αστικής διαβίωσης. Για την ποιότητα, δεν υπάρχει συμβιβασμός. Δεν χτίζουμε τσιμεντένιο κτίριο. Χτίζουμε έναν νέο τρόπο ζωής».

Με αυτό το σύνθημα, πριν από αρκετά χρόνια, η εταιρεία «Limak» ανακοίνωσε τη μεγάλη επένδυση Greenfield στη Βόρεια Μακεδονία, η οποία θεωρήθηκε πολύ σημαντική, τόσο από την άποψη της εισόδου φρέσκου κεφαλαίου, όσο και από την άποψη της ενθάρρυνσης μιας σειρά συνοδευτικών οικονομικών δραστηριοτήτων.

Το συγκρότημα «Διαμάντι των Σκοπίων», που καλύπτει έκταση 325.000 τετραγωνικών μέτρων, διαθέτει τέσσερις πύργους κατοικιών με συνολικά 772 οικιστικές ενότητες. Δύο από τους πύργους πήραν τους ενοικιαστές τους πριν από ενάμιση χρόνο περίπου.

Αλλά μετά από 18 μήνες, εκατοντάδες ένοικοι εξακολουθούν να είναι ένοικοι στα σπίτια τους, επειδή δεν έχουν λάβει τους τίτλους ιδιοκτησίας για την αγορασμένη κατοικία και γκαράζ. Παρά τις παρεμβάσεις τους, ζητώντας απαντήσεις από τους θεσμούς και πρόσληψη δικηγόρου για επιτάχυνση της όλης διαδικασίας, ορισμένοι από τους ενοίκους λένε ότι βρίσκονται σε απελπιστική κατάσταση. Χωρίς τίτλο ιδιοκτησίας, δεν μπορούν να διαχειριστούν, να διαθέσουν ή να πουλήσουν την περιουσία τους.

«Νιώθουμε ένοικοι στο δικό μας διαμέρισμα», λέει ο Igor Trajkovski, ιδιοκτήτης διαμερίσματος στο συγκρότημα DV.

Μια εβδομάδα αφότου αρχίσαμε να αναζητούμε απαντήσεις από όλους τους αρμόδιους φορείς, πού έχει κολλήσει το όλο θέμα και γιατί η διαδικασία για τη ρύθμιση των δικαιωμάτων ιδιοκτησίας γίνεται αργά - έφτασε η είδηση ​​ότι εκδόθηκε ο τίτλος ιδιοκτησίας με αριθμό 1.

Η εμπιστοσύνη είναι ζωτικής σημασίας για την αγορά ακινήτων

Το πολυλειτουργικό συγκρότημα «Διαμάντι των Σκοπίων» άρχισε να κατασκευάζεται το 2021. Εκτείνεται σε μια έκταση 325.000 τετραγωνικών μέτρων και εκτός από τέσσερις πύργους, περιλαμβάνει επίσης επαγγελματικό χώρο, καθώς και εμπορικό κέντρο Diamond Mall με εκμισθώσιμη έκταση 48.000 τετραγωνικών μέτρων και ξενοδοχείο πέντε αστέρων. Η συνολική επένδυση στο συγκρότημα ανέρχεται σε πάνω από 350 εκατ. ευρώ.

Η Limak, η οποία κατασκευάζει το πολυλειτουργικό συγκρότημα, ήταν μέρος της διεθνούς κοινοπραξίας κατασκευαστικών εταιρειών που κατασκεύασαν τη μεγαλύτερη κρεμαστή γέφυρα στον κόσμο, την Canak Kale 1915, στην Τουρκία. Ο όμιλος με τις επιχειρηματικές του δραστηριότητες είναι παρών σε περισσότερες από 17 χώρες στον κόσμο, με περισσότερους από 60.000 υπαλλήλους που εργάζονται σε διάφορους τομείς: κατασκευές, ενέργεια, τουρισμός, υποδομές και άλλες δραστηριότητες. Το χαρτοφυλάκιο της Limak περιλαμβάνει επίσης παγκοσμίου φήμης μεγάλα έργα, όπως το νέο αεροδρόμιο της Κωνσταντινούπολης, το διεθνές αεροδρόμιο στο Κουβέιτ, τον υδροηλεκτρικό σταθμό Yusufeli και πολλά άλλα. Η «Limac» κατατάχθηκε στην 56η θέση στη λίστα με τις 250 καλύτερες κατασκευαστικές εταιρείες στον κόσμο για το 2021 στην κατάταξη που ετοίμασε η Engineering News Records (ENR).

«Μιλάμε για έναν μεγάλο όμιλο, η εμπιστοσύνη σε μια τέτοια επένδυση ήταν καθοριστική για να επενδύσουμε στην αγορά ακινήτων», λέει ο Τραϊκόφσκι.

Αν και η κατασκευή των διαμερισμάτων δεν έχει ακόμη ξεκινήσει, η εταιρεία θα ξεκινήσει την πώληση του οικιστικού χώρου το 2020.

«Τα κτίρια έπρεπε να είναι έτοιμα σε δύο χρόνια, αλλά άργησαν και τελείωσαν τον πρώτο πύργο μόλις πέρυσι τον Μάιο», λέει ο συνομιλητής μας.

Οι ένοικοι μετακομίζουν εδώ και ενάμιση χρόνο - αλλά δεν έχουν τίτλους ιδιοκτησίας.

Η αρχή των προβλημάτων

Τον Απρίλιο θα περάσουν δύο χρόνια αφότου ο κατασκευαστής παρέδωσε τα διαμερίσματα στους πρώτους ενοίκους στο πολυτελές συγκρότημα στο κέντρο των Σκοπίων. Αλλά ακόμα και με τα κλειδιά στο χέρι – δεν μπορούν να διαχειριστούν το κτίριο και την ιδιοκτησία της επιλογής τους. Ο Τραϊκόφσκι λέει ότι με το προσύμφωνο που έχουν συνάψει, για τα δύο πρώτα χρόνια το κτίριο θα διαχειρίζεται μια εταιρεία που θα ορίσει ο κύριος του έργου και στη συνέχεια οι ένοικοι θα μπορούν να επιλέξουν με 50 τοις εκατό αν θέλουν να αλλάξουν ή να μείνουν με την ίδια εταιρεία.

«Αλλά πώς θα καθορίσουμε ποιος θα διαχειριστεί το κτίριο όταν δεν έχουμε τίτλους ιδιοκτησίας;» ρωτά ο Τραϊκόφσκι.

Η διαβίωση σε ένα τέτοιο συγκρότημα είναι μεγάλη οικονομική επιβάρυνση για πολλούς. Για τη μηνιαία συντήρηση του κτιρίου, ο Τραϊκόφσκι λέει ότι λαμβάνει τιμολόγια άνω των 10 χιλιάδων denar, που είναι σχεδόν σαν να πληρώνει ενοίκιο για το δικό του διαμέρισμα.

«Πληρώνουμε το διαμέρισμα δύο φορές – τόσο «ενοίκιο» μέσω των εξόδων που έχουμε κάθε μήνα, και συν τη δόση για το διαμέρισμα, για όσους πήραν δάνεια για να αγοράσουν το ακίνητο», λέει ο συνομιλητής μας.

Μέρος των ενοικιαστών, μέσω δικηγόρου, απευθύνθηκε και στον Δήμο Κέντρου και απέστειλε αίτημα στη Ρυθμιστική Επιτροπή Στέγασης, κατά της Limak DOO σε σχέση με ανεξάρτητη τιμολόγηση ποσών για το τακτικό και αποθεματικό. Στις 14 Οκτωβρίου εξουσιοδοτημένος ελεγκτής στέγασης πραγματοποίησε έκτακτο έλεγχο.

«Στη διενεργηθείσα έκτακτη ελεγκτική επίβλεψη, το υποκείμενο της επίβλεψης υπέβαλε όλα τα απαραίτητα δικαιολογητικά: αιτιολογημένη υποβολή, πρακτικό παράδοσης, προσύμβαση, παραρτήματα. Με βάση την επίβλεψη που διενεργήθηκε, κατέληξε ότι δεν διαπιστώθηκαν παρατυπίες στην επιχείρηση. Το αντικείμενο της εποπτείας έχει εγγεγραμμένο διαχειριστή Limak LLC με άδεια. Η τιμολόγηση του τακτικού και αποθεματικού κεφαλαίου προκύπτει από συναφθείσες συμβάσεις. Οι αγοραστές δεν έχουν εγγεγραμμένο τίτλο. Αν πιστεύουν ότι έχει καταπατηθεί το δικαίωμά τους απαιτείται δικαστική διαδικασία» ανέφερε ο Δήμος Κέντρου.

«Η συμφόρηση θα λυθεί πολύ σύντομα»

Η εταιρεία «Limak» επιβεβαιώνει για το DV ότι υπήρξε διακοπή στη διαδικασία έκδοσης τίτλων ιδιοκτησίας. Στις γραπτές απαντήσεις που ελήφθησαν μέσω του πρακτορείου δημοσίων σχέσεων που εκπροσωπεί την εταιρεία Limak, αναφέρεται ότι βρίσκονται σε συνεχή επαφή με τους αρμόδιους στο κτηματολόγιο και ότι έχουν άριστη συνεργασία με τον φορέα.

«Χάρη στις προσπάθειες που έγιναν και από τις δύο πλευρές, η κατάσταση ξεπεράστηκε και ο πρώτος τίτλος ιδιοκτησίας για τον πρώτο πύργο έχει ήδη εκδοθεί. Αναμένουμε ότι το επόμενο διάστημα η διαδικασία θα επιταχυνθεί και οι ένοικοι αυτού του πύργου θα λάβουν πολύ σύντομα τους τίτλους ιδιοκτησίας τους», λένε στο «Limak».

Σύμφωνα με τις νομοθετικές ρυθμίσεις, η διαδικασία ισχύει για κάθε διαμέρισμα ξεχωριστά. «Μιλάμε για κάτι λιγότερο από 200 διαμερίσματα σε κάθε κτίριο, επομένως είναι πολύ σημαντικό να παρέχουμε όσο το δυνατόν πιο εύκολο και αποτελεσματικό σύστημα έκδοσης τίτλων ιδιοκτησίας για καθένα από αυτά». προσθήκη από την εταιρεία.

Ο Δήμος Κέντρου για την DV αναφέρει ότι για τους δύο πρώτους πύργους Α και Β έχουν ολοκληρωθεί πλήρως οι διαδικασίες για αυτούς και έχει σταλεί όλη η τεκμηρίωση στο Κτηματολόγιο, όπου θα πρέπει να εκδοθούν τα περιουσιακά έγγραφα στους πολίτες.

«Για τον πύργο Α, η διαδικασία απόκτησης τίτλων ιδιοκτησίας για όλα τα διαμερίσματα ολοκληρώθηκε τον Ιούνιο του 2024. «Η υπόθεση έχει σταλεί στο Κτηματολόγιο για τα διαμερίσματα στον πύργο Β», ανέφερε ο Δήμος Κέντρου.

Με αυτό δεν υπάρχει κανένα εμπόδιο για να πάρουν οι ένοικοι τους τίτλους ιδιοκτησίας τους, αφού όλες οι αλλαγές κατά την κατασκευή που έκανε ο κύριος του έργου έχουν περάσει από τα δημοτικά φίλτρα.

Τροποποιήσεις συστήματος όπως το φρένο

Πού έχει σταματήσει η όλη διαδικασία τους τελευταίους 18 μήνες;

Ο διευθυντής του Οργανισμού Κτηματογράφησης, Ιβάν Ζιβκόφσκι, λέει στο DV ότι δεν υπάρχει ενεργό έργο από τη «Limak» που να καθυστερεί και να μην έχει δουλέψει. Όμως το όλο πρόβλημα εντοπίζεται στις αλλαγές συστήματος που έγιναν κατά την κατασκευή, οι οποίες παρέτεινε την όλη διαδικασία.

«Οι αλλαγές που κάνουν κατά την κατασκευή παρασύρουν την όλη διαδικασία, γιατί αν ένα κτίριο έχει 200-300 διαμερίσματα, 300 θέσεις γκαράζ, 300 μπαλκόνια, 300 τουαλέτες ή άλλους βοηθητικούς χώρους - γίνεται κυριολεκτικά μονάδα προς μονάδα. Δηλαδή να αντιστοιχιστούν όλα τα γεωδαιτικά και νομικά δεδομένα, τα έγγραφα που εξέδωσε ο δήμος και όσα έδειξαν οι εκθέσεις για να ολοκληρωθεί η όλη διαδικασία», εξηγεί ο Ζιβκόφσκι.

Όταν η εταιρεία λάβει οικοδομική άδεια, έχει τη νόμιμη δυνατότητα να κάνει παραχώρηση συγκεκριμένου ποσοστού κατά την κατασκευή.

"Αλλά για κάθε μικρό πράγμα, πρέπει να γίνουν αλλαγές κατά τη διάρκεια της κατασκευής, ώστε στη συνέχεια να είναι νόμιμο σε ένα έγγραφο όπως θα έπρεπε", λέει ο Zivkovski για το DV.

Είναι αποφασισμένος ότι μαζί τους η όλη διαδικασία ολοκληρώνεται όπως θα έπρεπε. «Όπως έρχονται τα αιτήματα από τη «Λιμάκ», έτσι τα χειριζόμαστε. Ίσως, για παράδειγμα, να υπήρξε κάποια καθυστέρηση, λόγω της μαζικότητας του ίδιου του κτιρίου, των ίδιων των έργων, αλλά προσπαθούμε να τα επιλύσουμε το συντομότερο δυνατό. Άρα από την πλευρά του Κτηματολογίου δεν υπάρχει πρόβλημα» προσθέτει.

"Γράψε - Σβήσε"

Το κτηματολόγιο είναι το τελευταίο ίδρυμα πριν από την απόκτηση των τίτλων ιδιοκτησίας για τα διαμερίσματα Limak.

«Αλλά βάσει νόμου, είμαστε ένα ίδρυμα εγγραφής-διαγραφής». Από εκείνη την εγγραφή-διαγραφή, αν ο συμβολαιογράφος κάνει λάθος και το αντιληφθούμε, το λάθος θα πρέπει να διορθωθεί» λέει ο επικεφαλής του Κτηματολογίου.

Για παράδειγμα, το σύστημα λέει το εξής: εάν αγοράσετε ένα διαμέρισμα και ο συμβολαιογράφος στείλει το αντικείμενο στο Κτηματολόγιο, τότε ένας άλλος αγοράζει ένα άλλο διαμέρισμα και ο συμβολαιογράφος στέλνει ξανά το αντικείμενο - εάν το πρώτο αντικείμενο δεν έχει ολοκληρωθεί, το δεύτερο αντικείμενο δεν μπορεί να επεξεργασμένα.

«Καθώς έρχονται οι υποθέσεις, αντιμετωπίζονται με την ίδια σειρά», λέει ο Ζιβκόφσκι.

Φύλλα προσήμανσης

Οι ιδιοκτήτες διαμερισμάτων στο "Limak Diamond" έχουν προς το παρόν μόνο φύλλα κρατήσεων.

"Όταν κυκλοφορήσουν τα συμβόλαια εγγραφής, θα ολοκληρωθούν όπως έρθουν", λέει ο Ζιβκόφσκι.

Αλλά δεν μπορούν να εγγραφούν εάν έχουν μια διαδικασία τροποποίησης σε εξέλιξη. Επειδή στο αρχικό έργο, το διαμέρισμα θα μπορούσε να ήταν 62 τετραγωνικά μέτρα και ο διάδρομος θα μπορούσε να ήταν 50 τετραγωνικά μέτρα, αλλά με την κατασκευή υπάρχει παραχώρηση, οπότε το διαμέρισμα είναι ένα τετραγωνικό μέτρο περισσότερο ή λιγότερο, ίσως ο διάδρομος να αποδείχθηκε να είναι 52 τετραγωνικά μέτρα.

«Και αυτό το κομμάτι πρέπει να καλυφθεί σωστά». Πρόκειται για διαδικασίες που είναι πολύπλοκες. Γενικά όμως όλοι οι επενδυτές κάνουν αλλαγές κατά την κατασκευή, γιατί είναι θέμα «ζωντανής ύλης». Όλα είναι εντός του νόμου, το κάνουν όλοι, αλλά το πρόβλημα είναι ότι είναι μια πολύ μεγάλη εγκατάσταση», λέει ο Ζιβκόφσκι.

Η Limak Diamond ανακοινώνει για το DV ότι η κατασκευή των δύο τελευταίων κτιρίων βρίσκεται στην τελική φάση. Ο τρίτος πύργος (Block C) είναι έτοιμος και ο τέταρτος (D) θα ολοκληρωθεί το επόμενο έτος. Η παράδοση των διαμερισμάτων από το τετράγωνο Γ θα γίνει σε ένα μήνα, ενώ για το τετράγωνο Δ τον Απρίλιο του επόμενου έτους, αναφέρει η εταιρεία.

Υπάρχουν ακόμη διαμερίσματα προς πώληση στα δύο τελευταία κτίρια, το τετράγωνο Γ και Δ. Τα διαμερίσματα στους δύο πρώτους πύργους (Α και Β) έχουν πουληθεί και κατοικηθεί. Οι τιμές των διαμερισμάτων στους πύργους δεν είναι ίδιες, γιατί πωλούνται σε διαφορετικές χρονικές περιόδους. Η εταιρεία δεν παρέχει λεπτομέρειες σε ποια τιμή πωλούνται τα διαμερίσματα σε αυτό το ελκυστικό συγκρότημα.

«Η τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο σήμερα δεν είναι η ίδια που ήταν πριν από τέσσερα χρόνια και φυσικά άλλοι παράγοντες επηρεάζουν την τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο. Μπορούμε να πούμε ότι η τιμή είναι εντός των τάσεων της αγοράς για διαμερίσματα σε ελκυστικές τοποθεσίες και σε μεγαλύτερα συγκροτήματα πολλαπλών χρήσεων. Φυσικά, η προστιθέμενη αξία μας είναι τα επιπλέον περιεχόμενα που έχουν οι ένοικοι αυτού του πολυτελούς συγκροτήματος, τα οποία είναι μοναδικά και αυτό επηρεάζει και την τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο», λένε οι επενδυτές του συγκροτήματος.

Σύμφωνα με αυτούς, η κατάληψη στους πύργους Γ και Δ αναμένεται την επόμενη χρονιά, μετά την παράδοση των διαμερισμάτων.

Πηγή: Deutsche Welle